老舗旅館・ホテルが直面する課題の一つに建物の老朽化がある。手入れやリニューアル投資を怠らなければ、築50年を超えて営業することは可能だが、いずれ限界がくる。加えて、古い躯体では商品力向上に限界があること、担保価値低下により金融機関から融資を受けにくくなること、耐震性に問題があることなどから、永続的に使用し続けることは不可能である。
今回コラムでは、老朽化する旅館・ホテルが取るべき指針について、ケース分けしながら説明しよう。
取るべき指針を決定する要素は、（1）今後の業績見通し（2）借入金残高（3）建物の耐用年数―である。今後の業績見通しとは、今後十数年にわたって安定的な償却前利益を獲得する見込みがあり、商品力維持に必要な再投資、借り入れ返済が行えるかどうかを示す。
借入金残高とは、借入金に対するキャッシュフローの割合（償還年数）が現実的な範囲であるかどうかを示す。建物の耐用年数とは、商品価値を維持しながら、あと何年営業できるかを示す。一般的な旅館・ホテルの法定耐用年数は、鉄骨造が29年、ＲＣ造が39年である。
1、業績不振で耐用年数内に借り入れ完済できる見込みがない
このような状況に陥っているならば、早急に業績改善のための諸施策を行うことが望ましい。すでに手を尽くしながら業績回復の兆しがなければ、金融機関や再生支援協議会から元本減免などの支援を得るか、スポンサー企業の獲得に注力すべきである。
赤字穴埋めのために、際限なく私財を提供するのは賢明とは言えない。仮に廃業しても生活に困らないよう今のうちから準備することをおすすめする。
2、業績良好だが耐用年数内に借り入れ完済できる見込みがない
この数年の観光業界の好況によって黒字化したものの、莫大な借入金を耐用年数までに完済することが困難であるならば問題の先送りをしてはいけない。金融機関や再生支援協議会に再生計画の蓋然（がいぜん）性について認めてもらい、金利減免や債務の劣後化、元本減免などの支援を得られるよう交渉しよう。
金融機関の担当者は問題を先送りにしがちだ。何の対策もせず流されてしまうと、将来建物の老朽化が進んだ時に苦境に陥る。今のうちに事業が永続できるための道筋をつけておくことが望ましい。
（アルファコンサルティング代表取締役）
